黃水申:善於利用網絡營銷 樂於付出勇於挑戰

2016-11-07 作者: 責任編輯:linlishan 来源:香港地產網

黃水申:善於利用網絡營銷 樂於付出勇於挑戰

利嘉閣地產萬景峰發展商項目部客戶董事 黃水申

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初見黃水申,他身材修長,在簡單的黑色職業裝的映襯下,顯得十分沈穩幹練。在和黃水申交談的過程中,他的言談舉止總是沈穩之中又不乏年輕人的朝氣。作為壹個土生土長的香港人,黃水申壹口流利的普通話在業內有口皆碑。就是他,與許許多多出色的地產代理人壹樣,在這個奔波的行業中盡情地發揮著自己的才智,享受著工作的樂趣。

黃水申從事地產代理已有六年時間,從入行起,他就壹直在利嘉閣萬景峰分行。這六年裏,樓市也如過山車壹樣高低起伏,他初經歷了兩年SSD時間,後來香港政府又加了幾次“辣招”打壓炒風,歐債危機和股市也不同程度沖擊過樓市,各種不利消息讓樓市可謂在寒冬期和小陽春之間來回交替。“之前覺得這壹行很好賺,隨便壹單就幾十萬傭金,真正入行才親身感受到這壹行賺錢不是那麽容易的,必須要有專業的地產知識、銷售技巧。第壹天上班有客戶咨詢我按揭稅務、管理費問題,我統統不清楚,當時感覺很羞愧,於是下定決心好好學習全面了解,遇到不懂的東西,我壹定追問到底。”黃水申如是說。

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在競爭激烈的地產代理行業,黃水申坦言自己有過放棄的念頭,甚至有三次被上司罵到流淚,但是秉承著“堅持就是勝利”的信念都堅持下來了。遇到很難纏的問題,黃水申表示自己壹般會選擇先大睡壹覺,養精蓄銳再全力以赴解決。的確,地產這壹行猶如奔跑,不在於瞬間的爆發,而在於途中的堅持。很多時候,開單就是多堅持壹分鐘的事,只是我們不知道,這壹分鐘會在什麽時候出現。所以,即使累了,也不要輕易停下腳步。因為我們放棄的,不只是壹個事業,更是壹個夢想!


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曾幾何時,帶有貧窮、落後色彩的內地形象在香港的樓市中開始被內手買家顛覆。為什麽現在內地人都到香港購房?香港物業有什麽優勢呢?黃水申表示他現在接觸內地客戶比較多,而且也比較推薦客戶購買香港物業,就拿深圳與新界西為例,原因有三:首先,深圳樓價與香港新界西北區樓價差幅正在逐漸縮小。新界西新盤遲價1萬港幣,近聽聞深圳南山有的買到了16萬元壹平,比香港樓價要高,兩地樓價正逐步拉近;其次,深圳物業的租金升幅落後樓價,租金回報率遠低於香港物業,以放租來說,香港物業的投資回報率明顯高於深圳;還要留意到的是,內地經紀人代理傭金5%-6%,香港代理費1.6%左右。

問起香港投資價值較高的區域,黃水申極力推薦何文田。他分析道,何文田區名列香港少數幾個傳統豪宅區之壹,絕非浪得虛名。該區以住宅為主,卻被幾個全港有名氣的商業區或熱鬧市集所包圍,包括油尖旺、紅磡、土瓜灣、九龍城等,真正做到「旺中帶靜」。更重要是該區地勢有山丘,住宅物業註定「高人壹等」,再加上生活配套完善,兼且名校林立,得天獨厚。值得壹提的是觀塘線延線於10月23日正式開通,線路新增何文田站。何文田站在香港屬於很大的地鐵站,可以與金鐘站相提並論,乘坐可到達尖沙咀,旺角,中環,這為何文田壹帶的市民及居民提供更多交通選擇,並紓緩區內交通問題。通車後,由油麻地站來往黃埔站只需5分鐘,比巴士及小巴節省15至20分鐘。隨著港鐵何文田開通,其將建設商場,區內將來面貌將煥然壹新;

黃水申告訴我們,香港二手房買賣有壹定的限制,新盤入手三年後才能轉手,否則要付特別印花稅(SSD),高要交樓價的20%。另外非本港永久居民還需付15%買家印花稅(BSD)。所以,目前業主惜貨鮮放盤,這導致了二手樓盤價高又缺盤。而且,再加上各大發展商摩拳擦掌,密鑼緊鼓地推盤,而且貼近二手市價推盤,緊鎖市場購買力,所以香港二手樓市況淡然。

黃水申:善於利用網絡營銷 樂於付出勇於挑戰

據黃水申介紹,對比二手樓,新樓的確有很大的優勢。新盤首付比二手盤低,比方說壹千萬港幣的樓盤,壹手新盤房貸可以借到八九成,而二手盤卻需要付500萬的首付,加上稅務,差不多要付六成樓價,所以買家比較傾向於買新盤。近賣得好的主要是豪宅,環球市場動蕩之下,香港優質豪宅越發受到資金追捧。何文田豪宅當屬何文田山畔、皓畋受歡迎!另外,有鐵路的住宅也比較受捧。

如何看待香港樓市現時升溫的說法?作為壹線工作人員的黃水申對此深有體會:2015年12月份香港樓市開始滑落,直到2016年7、8月份,從具體成交數字來說,不管是我們萬景峰分行還是具有代表性的天水圍的成交在這個過程中漲了6-7倍;從宏觀方面來說,香港今年沒有加息反而減息。香港目前借貸的不止銀行,還有發展商,銀行的準備金比較充足,所以沒有加息的因素,買家得益於此。

對於未來樓市走勢,黃水申有著自己的看法,他認為,香港樓市未來走勢預期相對比較溫和。二手房房源十分缺乏,而新盤落成量穩步增長,預測未來壹段時間內新盤會比較火熱。香港現在存在錯價,九龍區是,地段珍貴,交通便利,所以新界區相比九龍區的錯價會慢慢收窄,當新界區賣到如今九龍區樓價時,九龍區肯定會再升上去,九龍區樓價會慢慢往高調整。


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近聽聞很多經紀人通過房天下幫成交,黃水申坦言自己也不例外,“2001年開始接觸房天下幫,我要麽不做,要做就要花多的心思、做到好!我現在使用的是300版本的房天下幫,也有壹到兩單的成交。”時刻強調“要做就要做到好”,才能將自己的敬業精神發揮到極致,更好地為客戶服務。

簡單的成單故事,卻這對黃水申卻有著非凡的意義。它堅定了黃水申的從事地產行業的信心,讓他看到了網絡帶來的實實在在的利益:第壹宗是兩個客戶打電話跟我咨詢新界區600-700萬的樓盤,我優先推介了鐵路上蓋的樓盤,到中環、落馬洲還是羅湖都很方便。第二天看了十套樓盤,第三天看了九套,客戶還是沒有找到心裏滿意的樓盤。到了第二年的五月份,客戶主動聯系我。第二天客戶看了兩套鐵路上蓋樓盤後就下決定壹套二手房,業主減價了10多萬,客戶也很高興;第二宗是客戶在網上收集了九龍區新盤Grand Austin的相關資料,很看好高鐵站上蓋豪宅的發展前景,而且是處於尖沙咀,於是聯系我帶他去看房。但是由於香港買房透明度相當高,客戶抽不到簽。後來我推薦了九龍區二手房。九龍區壹套890萬的兩房,客戶全面衡量以後也覺得很滿意,現在市值1800多萬,也可以說客戶到現在賺了1000萬左右。

黃水申:善於利用網絡營銷 樂於付出勇於挑戰

對比網絡客與上門客的區別,黃水申總結到:網絡客比較實際,有興趣有資金有誠意才會咨詢。對此,我們可以提供同類屋苑價格對比,以及樓盤全面的信息,還有專車帶國內客去看樓,直到客戶滿意為止。

黃水申從這幾年客戶的投資行為總結出如此的心得,香港賺錢的不是炒股,也不是自己的薪資,而是樓市。除了薪資的增長,還要不動產的增長,才能實現雙贏。我自己今年也買了壹套三房,爭取達到雙贏局面。

對於內地人來港置業,黃水申有著自己的看法,他認為先了解客戶的需求再給出建議較為明智。客戶是需要環境清幽安靜還是交通便利於上班,是需要校網,亦或需要鐵路上蓋?了解清楚,我才會給出合適的建議,方便客戶做出正確的選擇。就我接觸的內地客戶,他們比較傾向於關註鐵路上蓋的樓盤,其次是咨詢稅務問題。對此,黃水申也給出了解答:有的發展商會付買家印花稅。以前沒有限制內地客來港置業,但是發展商也相應做出了應對,會選擇給買家送稅,推出優惠政策。內地家長客關註點也會放在校網上,我也會推薦名牌校網樓盤,後續跟進如何入學,應該留意什麽問題。還有不少的客戶會關註按揭、利息問題。值得註意的是很多人不知道高成數按揭是自住客才適用的。

香港地產網 數據參考:香港樓市成交

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