世紀21專尚物業:香港物業市場分析

2017-10-09 作者: 責任編輯:dengmingli 来源:房天下香港網

世紀21專尚物業:香港物業市場分析

世紀21專尚物業董事 曾柏強

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世紀21專尚物業團隊

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在香港房地產界有這樣和批精英,他們有豐富的管理經驗和社會閱歷,面對房地產行業的跌宕起伏,他們表現泰然。世紀21專尚物業以為不變應萬變,調整銷售方向,2017年通過房天下香港網成功售出10多套一手住宅、6套寫字樓和新型工廈。在這群充滿陽光和正能量的人們眼裡,他們秉持著客戶為先,堅持服務為王的路線。儘管樓市形勢再起伏跌宕,都能從中看到積極的一面。

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根據香港差餉物業估價署的統計,根據稅務局最新公佈,反映內地客、公司客入市情況的買家印花稅,8月份錄得325宗成交,較7月份256宗按月升69宗或約27%,屬於政府加辣後新高!

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截止2017年7月統計,香港手二手住宅平均價格為159,580/平方米,平均租金每月$343/平方米。從回報上來看,與去年同比售價分別有所上漲,100平方米以下中小型單位上升19.9%, 租金回報率2.6厘;100平方米以上大型單位上升11.8厘 ,租金回報率2.2厘。大單位回報率會低一點,大單位的價格貴,平均租金相對低一些,通常大單位會用來自住。從投資的角度上來看,中小型單位明顯跑贏大市。

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從寫字樓上來看,寫字樓價錢比住宅略貴,中環寫字樓最貴,大約每平米5萬,其它區域寫字樓相對價格低一些。現在香港寫字樓平均價格$192,305/平方米,平均租金每月$458/平方米。三類寫字樓比去年同期售價分別有所上漲:甲級寫字樓上升10.3% ,租金回報率2.8厘;乙級寫字樓上升20%,租金回報率2.8厘;丙級寫字樓上升18.9% ,租金回報率2.9厘。

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工廠大廈上來看,香港工廠大廈平均價格$69,052/平方米,平均租金每月$173/平方米。比去年同期售價上漲 16.6% ,租金回報率3厘。在眾多物業之中,工廠大廈的回報率最高。

從商鋪上來說,香港商鋪平均價格$506,535/平方米,平均租金每月$1057/平方米。比去年同期價格上漲7.3% ,租金回報率2.5厘。實際上商鋪面對很多壓力,比如說現在的電商的興起,讓整體上跑輸大市。商鋪的統計資料是街鋪的資料,不包括大商場的資料,因為商場的商鋪只租不售,而現在的人們喜歡去商場逛。

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各類物業中,從投資的角度上來看,工廈是最好的。工廠大廈由於售價較便宜,近幾年一直跑贏各物業市場,租金回報亦是最高。香港現在土地不夠用,香港有超過幾萬人住在工廈裡;其次現在有很多工廠都改做寫字樓的用途;新任特首林鄭月娥上任後,政府有意從新審視工廈活化政策,放寬工廈低層的工業用途,可能做商鋪或者寫字樓,工作將會變成新的用途。

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綜上,我建議大家可在全港1400幢工業大廈尋寶,尤其是低層的工廈單位更值得注意。優質的工業大廈可多加注意,觀塘、新蒲崗、荃灣西、黃竹坑都是極俱潛力的區域雖然工廈投資回報高,但人們始終還是喜歡住宅,在住宅方面較看好啟德發展區。啟德區的位置是九龍正中心的位置,這塊地已經投資了幾十年,已經開始髮型成為全新的城市。以後將有十幾萬人居住,它有兩個中環的大小,有2條1.5公里長的地下商業街。在平均呎價大約在2萬元,20萬/平米,未來還有很大的上升空間。

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我認為啟德發展區就是香港未來,它將會是帶動經濟、旅遊、悠閒娛樂等最重要的引擎,大家都知道近千億的基建會逐步落成,量重要的是以後都沒可能在市中心尋找到有這麼大的土地發展,我相信日後不少中環的企業會搬到啟德這個Smart City,日後不少遊客會由尖沙咀、銅鑼灣轉到啟德城購物遊覽。

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現時香港市民銀行存款充裕,大陸買家對香港物業熱情不減,而租金回報跟按揭利率仍然是正回報,預計到下半年樓價走勢仍有輕微增長。長遠來看香港的住屋剛性需求強勁,香港每年平均新婚家庭約50000對,年青一代喜歡有獨自空間,扣除入住公營房屋之後每年需求私人住宅數目約15000個, 現屆政府覓地蓋房亦遇到不少阻力, 看來房屋供應與需求也要一段長時間才能平衡。

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